Almere op kantelpunt

Roger Bakker (Van Westrhenen Bedrijfsmakelaardij), Bert Bergsma (Van der Linden Makelaardij), Sonny Gnocchi (Cushman & Wakefield), Cees Hersbach (Zuiver Almere Vastgoed Adviseurs) en Bas Uppelschoten (Arcuris Bedrijfshuisvesting) zien tijdens een rondetafelgesprek in View in Almere echter signalen in de markt die optimistisch stemmen.

Na het begin van de crisis in 2008 toonde de stad een duidelijk herstel, vooral in piekjaar 2013, maar sindsdien is de opname van kantoorruimte beneden verwachting gebleven. Volgens cijfers van Cushman & Wakefield had Almere in 2016 nog altijd een leegstandspercentage van 30%. Daar is men zich in Almere terdege van bewust, en diverse transformatieprogramma’s die kantoren in woningen omzetten verlopen succesvol. Die woningen zijn ook in trek.

Wachten op overloop

‘Kantoortransacties trekken inderdaad niet erg aan’, zegt Cees Hersbach van Zuiver Almere. ‘De transformaties helpen mee om de leegstand te verminderen. Verder wachten wij tot Amsterdam volloopt en de overloop naar Almere op gang komt.’

Die overloop heeft eerder plaatsgevonden in de jaren 2006 en 2007, maar volgens Bas Uppelschoten van Arcuris heeft Almere daar maar tijdelijk profijt van gehad. ‘Veel van die huurders zijn weer teruggegaan naar Amsterdam’, stelt hij vast.

Roger Bakker van Van Westrhenen denkt echter dat er ook structurele veranderingen gaande zijn. ‘Er is in het algemeen minder behoefte aan kantoren en er is een concentratie van grote ondernemingen in Amsterdam’, zegt hij. Dat is wat hem betreft een deel van de verklaring waarom het minder gaat in Almere.

Uppelschoten denkt dat Almere op een kantelpunt is aangekomen. ‘De komende twee jaar verwachten we beweging en denken we dat de markt aantrekt.’ Almere kan profiteren van de aanwezigheid en groei van IT-bedrijven. Ze breiden uit en nemen mensen aan, waardoor ze moeten uitbreiden. Almere heeft veel relatief jonge inwoners die een aantrekkelijk arbeidspotentieel vormen. ‘Ze nemen vaak de trein naar Amsterdam Zuidoost om te gaan werken, maar waarom zouden die bedrijven niet hier gaan zitten?’

Sonny Gnocchi van Cushman & Wakefield: ‘De bovenste verdieping van het WTC zit vol IT-bedrijven. Het WTC deed het ook tijdens de crisis nog relatief goed.’ Als voorbeeld van een nieuwe huurder in Almere noemt hij verder Windesheim Flevoland, dat een vestiging heeft aan de Hospitaaldreef.

Te veel kantoorruimte

Het probleem van Almere is volgens Hersbach dat er voor de crisis zoveel kantoorruimte aan de markt is toegevoegd, deels op risico, dat dit nu een blok aan het been vormt. ‘Positief is dat het veelal hoogwaardige kantoorruimte is, aangesloten op een uitstekend glasvezelnet. Daarom verwacht ik dat de overloop van Zuidoost, als daar straks de prijzen stijgen en de schaarste intreedt, naar Almere komt.’ Centrum is volgens hem een goed gebied voor kantoorruimte, maar de zogeheten Gooise kant heeft meer verouderde panden. Beleggers zouden bij zichzelf te rade moeten gaan wat ze op termijn willen doen. Bert Bergsma van Van der Linden Makelaardij haakt daarop in door erop te wijzen dat monofunctionele gebieden gebaat zouden zijn bij een toevoeging van functies, zodat er een goede mix ontstaat.

Er is 55.000 m² kantoorruimte die wordt getransformeerd. Dat is heel veel, maar de huurwoningen zijn in trek, dus er zijn geen problemen. Bergsma: ‘De woningmarkt loopt ontzettend goed.’ Kinderen van Almeerders zoeken woningen in hun eigen stad, maar Almere trekt volgens Gnocchi ook verhuizers uit Amstelveen. Volgens Amvest is er vanuit Amstelveen veel belangstelling voor het project Duin. Uppelschoten: ‘En hoe dichter bij Amsterdam, des te hoger de huur is.’

Regiefunctie

Van gemeenten wordt een regisserende functie verwacht, en Almere vormt daarop geen uitzondering. Hersbach is bijzonder positief over de gemeente, die deze rol goed uitvoert. De gemeente probeert bedrijven te trekken van verouderde bedrijventerreinen in de omgeving, zoals die in Muiden en Weesp. Ze geeft kavels uit, heeft de website vernieuwd en ambtenaren gaan de boer op. Almere heeft gegadigden uit Taiwan en een relatie met Japan. Als Aziatische bedrijven overwegen naar Europa te komen, moeten ze denken aan Almere.

‘Almere moet nog steeds doorgroeien’, aldus Uppelschoten. De stad heeft nu pakweg 200.000 inwoners, maar volgens prognoses zullen dat er straks 250.000 zijn, en uiteindelijk omstreeks 2040 ongeveer 300.000. Daar horen voorzieningen bij, zoals winkels en transportknooppunten. Het nieuw te openen vliegveld Lelystad in 2019 heeft een duidelijke plaats in die ontwikkelingen. Uppelschoten: ‘Lelystad wordt Eindhoven 2.’

Ook Hersbach ziet dat als een belangrijke ontwikkeling. ‘We zitten precies tussen Schiphol en Lelystad. Je weet dat er dan hier bijvoorbeeld hotels nodig zijn, en dat is hier goedkoper dan in Amsterdam.’

Gnocchi voorziet dat Almere daarvan op dezelfde manier kan profiteren als Zaandam. Het mag lijken of Almere net iets verder weg ligt, maar voor buitenlanders zijn die afstanden gemakkelijk te overbruggen. In het kader van de transformatie van kantoormeters staan er ook hotels in de planning. Een goed voorbeeld is het nooit afgebouwde kantoor Martinez, pal naast het station, dat zal worden verbouwd tot hotel.

Goede perspectieven

Het centrale station wordt ook aangepakt met een planning in fasen over een langere periode, net als station Amsterdam Zuid. Uppelschoten wijst erop dat de stad een van de mooiste schouwburgen van Nederland heeft. Bergsma noemt Hudson’s Bay, dat binnenkort een nieuwe vestiging in Almere opent en daarmee voor een impuls zorgt voor het hele winkelgebied. Bakker: ‘De perspectieven zijn er, het Centrum staat er goed voor.’

‘We lopen altijd een jaar of twee achter bij Amsterdam’, zegt Uppelschoten. ‘De gekte slaat hier altijd later toe.’

Gnocchi: ‘Muziekwijk is over vijf jaar helemaal anders. Eerst waren er alleen kantoren, over een paar jaar is het fifty–fifty kantoren en andere functies.’ Bakker beaamt dat: ‘Dat is een goed voorbeeld: eerst had je daar kantoren, toen medische dienstverleners en nu ook woningen. Tien jaar geleden was dit nooit voorspeld.’ Volgens Gnocchi is de residuele waarde van oudere kantoren die getransformeerd gaan worden bijna verdubbeld ten opzichte van 3 jaar geleden.

Dat Lelystad nu is ontdekt voor distributie op grotere schaal – met name Lelystad Airport en het Business Park, maakt dat Almere ook aantrekkelijker wordt voor het mkb en logistieke bedrijven. De locatie is aantrekkelijk: dicht bij twee vliegvelden en dicht bij de Randstad.

‘Het is nog niet zo ver dat er weer op risico wordt gebouwd’, zegt Bakker. ‘Dat laat de gemeente niet toe. Maar er is meer focus op wat de klant wil.’ Bergsma: ‘Het is goed dat we panden van matige kwaliteit door transformatie kwijtraken, maar voor nieuwbouw is het nog te vroeg.’

Volgens Gnocchi is Almere misschien wel de actiefste van alle gemeenten in de metropool Amsterdam. ‘Almere is bereid mee te denken en geïnteresseerde partijen te faciliteren. Dat is nodig om de stad weer op de kaart te zetten.’