Regio Arnhem–Nijmegen profiteert van economische groei

Wat in 1988 begon als Knooppunt Arnhem–Nijmegen (KAN) heet tegenwoordig simpelweg regio Arnhem–Nijmegen en omvat 19 gemeenten. Daar zit ook de Limburgse gemeente Mook en Middelaer bij; de overige gemeenten liggen in Gelderland. Het is een gebied waar 750.000 mensen wonen en werken. Onlangs kwamen vijf vastgoedadviseurs (Luc Beumer (Luc Beumer Vastgoed), Michiel Smits (Cushman & Wakefield), Hans-Robert van der Doe (DK Makelaars), Rob Hengeveld (MVGM) en Laurens Jansen (MVGM)) in Arnhem bijeen om het wel en wee in de regio op vastgoedgebied te bespreken.

Gematigd positief

‘De markt in de regio is nog niet hersteld’, opent Rob Hengeveld van MVGM het gesprek. ‘Er is echter duidelijk meer reuring aan de vraagkant, en dat vertaalt zich in meer transacties en meer omzet. 2017 was een goed jaar.’ Over 2018 tot nu toe is Hengeveld niet echt tevreden, maar de verwachting dat 2018 het vorige jaar zal evenaren, blijft gehandhaafd. ‘Het wordt zeker geen minder jaar, maar of we 2017 zullen overtreffen durf ik niet te zeggen.’ Hengeveld karakteriseert zijn stemming als ‘gematigd positief’, maar zegt ook: ‘Ik sta niet te juichen.’

Hij ziet een groot verschil tussen Randstad en regio, en wat hem betreft met name Arnhem. Terwijl de Randstad een echt herstel laat zien, gaat het elders wat moeizamer. Het verschil wordt groter. Hans-Robert van der Doe van DK Makelaars ziet die kloof ook wel. ‘Ik wil geen Calimero-rol spelen, maar ik herken het gevoel’, zegt hij. ‘Je ziet het aan de investeerders. Ze kijken vooral naar de grote steden en zijn minder happig op mogelijkheden elders, die er wel degelijk zijn.’ Concreet ziet Van der Doe dat zoals Utrecht de overflow krijgt van Amsterdam, Arnhem die rol heeft ten opzichte van Utrecht. ‘Bedrijven ontdekken dat dit een aantrekkelijk gebied is en dat het goed wonen is voor de werknemers’, aldus Van der Doe.

Groei

Laurens Jansen van MVGM ziet ook dat er meer bedrijvigheid is in de regio. ‘Zoekers naar bedrijfsruimte zijn vaak een eerste indicatie van toenemende activiteit’, zegt hij. ‘Het gaat ook vaak van klein naar groot, en dat is een teken. In alle segmenten zoeken partijen naar iets groters of uitbreiding.’ Het gaat volgens Jansen in de regio al vele malen beter dan een paar jaar geleden. ‘Er is groei, meer invulling’, zegt hij. ‘En hier en daar is er zelfs al te weinig aanbod.’

Michiel Smits van Cushman & Wakefield beschouwt zichzelf als iemand die dingen van de zonnige kant bekijkt, zegt hij. ‘Ik houd wel van positief. 2008 was een hoogtepunt in de markt en daar zijn we nu alweer doorheen, dus ik ben niet somber.’ Volgens Smits is een grote verandering dat iedereen het vroeger had over de grote drie – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag – ‘en nu zijn Utrecht en Eindhoven daarbij gekomen en hebben we het over de grote vijf’. Niet alleen verruimt dat het denken over de geografische mogelijkheden, maar ook over hoe stedelijke centra zich kunnen ontwikkelen. ‘We hoeven het niet allemaal te doen zoals Amsterdam het doet’, zegt Smits. ‘Utrecht doet het op zijn eigen manier en weer ergens anders stimuleert dat het nadenken over hoe het ook kan.’

Positief over beleggingen

Gevraagd naar zijn visie op de markt, zegt Smits: ‘Het kantoorsegment loopt niet heel goed, maar de bedrijfsruimtemarkt floreert. Retail blijft ongeveer gelijk. Wij zijn positief over de beleggingen. Die markt is goed, al zijn het nu vaak andere investeerders.’ Volgens Smits beleggen de ‘oude’ fondsen – de bekende namen – nu minder, terwijl buitenlandse investeringen zeer veel interesse hebben. Hij ziet daar een verschuiving. Woningbeleggingen doen het ook goed. Smits: ‘Dus eigenlijk gaat alles wel goed, alleen de kantorenmarkt nog niet zo. Wel worden er veel kantoren getransformeerd en dan veelal naar wonen.’

Wat Luc Beumer van Luc Beumer Vastgoed opvalt, is dat er op logistiek gebied grote ontwikkelingen gaande zijn. ‘Op Park 15 bij Elst, tussen Arnhem en Nijmegen, opent Lidl een logistiek centrum’, vertelt Beumer. ‘Tussen Nijmegen en Venlo is een verbinding, eigenlijk via Haps, dat logistiek ook steeds belangrijker wordt.’ Haps ligt weer net in Noord-Brabant, tussen Nijmegen en Venlo.

Nijmegen is volgens Beumer heel divers. Het is een ander soort stad dan Arnhem, dat door zijn status als provinciehoofdstad nu eenmaal een min of meer vaststaande hoeveelheid kantoorruimte heeft. ‘In Nijmegen zijn kantoren uit de markt gehaald voor andere bestemmingen’, zegt Beumer. ‘Nu is er weer behoefte aan kantoren. We zien een duidelijke stijging in het aantal gebruikstransacties. In het eerste halfjaar van 2018 bleef Arnhem zelfs achter bij Nijmegen.’ De voorraad in Nijmegen is niet groot meer, volgens Beumer, maar er zijn voldoende mogelijkheden om bij een aanhoudende vraag ruimte te ontwikkelen.

Veelbelovend

Nijmegen-Noord, het deel dat aan de overkant van de Waal ligt, noemt Beumer een ‘veelbelovend gebied’. Met als nieuwste initiatieven het genoemde bedrijvenpark aan de A15 en Hof van Holland – onder meer een winkelcentrum en bijna 2000 woningen – wordt dit een belangrijk ontwikkelgebied voor Nijmegen. Beumer: ‘Het is bekend dat de gemeente daar ook kantoren wil.’

De vraag is wat voor soort bedrijvigheid de regio zou willen aantrekken. Binnen de regio Arnhem–Nijmegen, waarin 19 gemeenten samenwerken op het gebied van duurzaamheid, economie, wonen en mobiliteit, wordt daar natuurlijk al langer over nagedacht. ‘Deze regio rust op drie pijlers’, zegt Van der Doe. ‘Nijmegen richt zich op health, Arnhem op energy en Wageningen op food.’ In overleg worden beleidszaken onderling afgestemd.

Park15 is volgens Smits een goed initiatief. Hij wijst ook op de positie van de grensplaats ’s Heerenberg in het verlengde daarvan. Ook dat is een belangrijk knooppunt op weg naar Duitsland. Hemelsbreed ligt het net zo ver van Arnhem als van Nijmegen. Waar het in de beide steden volgens Smits aan ontbreekt, zijn goede kantoren rond de stations. ‘Daar valt nog veel te winnen’, zegt hij. ‘Er is anders een kans dat de grote corporates weggaan uit Arnhem.’

Van der Doe weet daar wel iets op. Hij noemt het Coehoorngebied in Arnhem als een uitstekende locatie voor kantoren. ‘Hopelijk kan daar met een langetermijnvisie naar worden gekeken en kan de gemeente de verleiding weerstaan om voor een succes op korte termijn te gaan.’ Hengeveld kan zich hier volledig in vinden. ‘Het is een prachtig gebied, pal achter het station richting de Rijn. Daar moet je zuinig op zijn.’

Transformatiehoofdstad

Arnhem had ook leegstand, maar die is zo goed als geheel weggewerkt. Men heeft het gekscherend over de transformatiehoofdstad van Nederland. Ondertussen ontstaat er volgens Hengeveld al een tekort aan kantoorruimte in het middensegment. Bedrijfsverzamelgebouwen lopen goed vol met zzp’ers, wat op zich wel weer een succes is. Ook Smits vindt dat er veel verouderde kantoren zijn en dat er schaarste is aan kwalitatief goede kantoren.

Is het voorbeeld van Utrecht misschien iets voor Arnhem en Nijmegen? De stad concentreert kantoren rond het station en zet in op OV. Arnhem en Nijmegen zijn allebei nu al goed bereikbaar met het OV.

Volgens Jansen is Arnhem een woonstad geworden, en heeft het centrum op dit moment betrekkelijk weinig te bieden aan kantoorvestigers. Beumer ziet voor Nijmegen iets vergelijkbaars: verouderde kantoren rond het station. Maar kennelijk melden zich niet zoveel gegadigden dat er een impuls is om te gaan herontwikkelen of nieuw te bouwen.

Smits denkt dat Arnhem desondanks de weg van Utrecht op zou kunnen gaan. Arnhem is een echt ov-knooppunt, zowel voor de regio, als voor noord–zuid en oost–west.

Goede horeca essentieel

Zoals op veel plaatsen heeft de retail in Arnhem en Nijmegen klappen gehad van de crisis en het veranderende koopgedrag. Retail op A1-locaties blijft het altijd wel goed doen, maar elders staan de huurprijzen onder neerwaartse druk. ‘We zien veel kortlopende contracten en een relatief lage omzet’, zegt Hengeveld over Arnhem. Beumer neemt dezelfde trend waar in Nijmegen, waar bijvoorbeeld de leegstand van een voormalige V&D negatief heeft gewerkt. Toch is er wel herstel. ‘Het loopt nu redelijk. Het aantal transacties is op peil’, zegt hij.

‘Een gezellige binnenstad is gebaat bij goede horeca’, zegt Van der Doe. ‘Horeca draagt daar meer aan bij dan modewinkels.’ Volgens Robert Smits heeft Arnhem het wat dat betreft goed gedaan. Van der Doe: ‘Arnhem is een heel gezellige stad geworden.’

Opvallend is dat in groeikernen net buiten de grotere steden retail wel goed loopt. Beumer: ‘In Wijchen zijn zoveel zoekers dat er bijna een tekort aan winkelruimte begint te ontstaan.’ Ook Jansen ziet dat in bijvoorbeeld Elst de vele nieuwe woningen zoveel winkels hebben aangetrokken dat het nu een regiofunctie krijgt. Bewoners van Bemmel bijvoorbeeld gaan niet direct meer naar Nijmegen, maar kunnen ook in Elst terecht.

Kansen voor beleggers

Kansen voor investeerders en beleggers zijn er in Arnhem en Nijmegen volgens de aanwezigen genoeg. Jansen denkt aan gebouwen waaraan je iets kunt toevoegen, zoals bedrijfsverzamelgebouwen. ‘Als je daar horeca en een gym in vestigt, kun je het opschalen. Met name als het een centrumlocatie betreft, zou dat de moeite waard zijn’, zegt hij.

Hengeveld wijst op de nieuwe woonwijk Schuitgraaf in Arnhem-Zuid als investeringsmogelijkheid. ‘Daar zou ik zo mijn geld in steken’, zegt hij. Hoogwaardige kantoorruimte in het centrum is wat hem betreft ook altijd een goede belegging. Wat dat betreft is Beumer het met hem eens.

Beumer ziet echter ook zorgwonen als interessante sector. Daar is volgens Beumer behoefte aan, terwijl het aanbod daarbij achterblijft. Hij denkt daarbij aan het gehele scala van zorgwonen: verzorgingscentra, maar ook aanleunwoningen en ouderenappartementen.

Smits zou zijn aandacht richten op kantoren in het centrum van Arnhem en Nijmegen. ‘Dat is een kansrijk segment, en er gebeuren op dit moment ook interessante dingen’, zegt hij. Daarnaast is bedrijfsruimte in het middensegment aantrekkelijk. ‘Mkb-hallen van 2000–3000 m² zijn in trek en het huidige aanbod raakt op. In Arnhem en omgeving is daar zeker vraag naar.’

Van der Doe heeft een hele reeks van mogelijkheden voor beleggers. Logistieke ruimte aan de rand van de stad biedt kansen, maar naar hoogwaardige en duurzame kantoren bij het station is ook vraag. Bedrijfspanden op risico, te herontwikkelen bedrijfspanden en bedrijventerreinen zijn volgens Van der Doe ook aantrekkelijk qua rendement.

Arnhem en Nijmegen groeien langzaam naar elkaar toe. Nijmegen is al jaren bezig met het gebied ten noorden van de Waal – de Waalsprong – en Arnhem ontwikkelt de zuidkant van de Rijn. Ze kunnen elkaar tegenkomen op een plek waar veel woningbouw is en een gunstig gelegen bedrijvenpark aan de A15. Er zullen altijd mensen uit Arnhem zijn die niet geassocieerd willen worden met Nijmegen – en andersom – maar dat is geen obstakel. ‘Ach, denk eens aan de animositeit tussen Amsterdam en Rotterdam’, zegt Smits. ‘Daar hoor je ook niemand over als we het over de economie in de Randstad hebben.’