Veel reuring in Friesland

In de Leeuwarder Courant werden enkele maanden geleden alle bouwputten in het centrum op een rijtje gezet: hier een bioscoop, daar een nieuw horecapand en ga zo maar door. Had dat niet vermeden kunnen worden nu al die bezoekers van buiten voor Leeuwarden Culturele Hoofdstad 2018 naar de stad komen? De Friezen in de provinciehoofdstad zijn er echter nuchter over – ‘wij zijn hier ook nog in 2019’ – en de toeristen lijkt het niet te deren.

Tijdens een Ventu-bijeenkomst van vastgoedadviseurs (Gerben Dijkstra en Ferko Hornyák van Dijkstra Bedrijfsmakelaars, Harry Donker van Schoonhoven Bedrijfsmakelaardij, Mikloos Knijff van Noordland Makelaars en Peter Paulides van RBMT Bedrijfsmakelaars & Taxateurs) in Oldeberkoop vertelt iemand dat ladingen bezoekers op maandagochtend al om half tien voor het station van Leeuwarden naar de fonteinen staan te kijken.

Veel meer transacties

Ook de activiteit op de vastgoedmarkt in Friesland is sinds 2017 enorm toegenomen. De cijfers laten zien dat het aantal transacties vorig jaar beduidend hoger lag dan in 2015 en 2016. ‘Wat wij zien is dat sinds 2017 de vraag naar bedrijfsruimte en de transacties die daaruit voortkwamen enorm zijn gegroeid in vergelijking met voorgaande jaren’, zegt Harry Donker van Schoonhoven Bedrijfsmakelaardij. ‘Veel distributiecentra, veel in de omgeving Heerenveen langs de A7.’

‘Er is duidelijk meer reuring’, zegt ook Gerben Dijkstra van Dijkstra Bedrijfsmakelaars. ‘Friesland heeft meer steden dan Groningen’, legt hij. ‘Naast Leeuwarden zijn dat vooral Heerenveen en Drachten. Sneek wordt ook nog wel in dat rijtje genoemd.’ Volgens Dijkstra heeft Friesland veel mkb-bedrijven in een grote verscheidenheid. Deze bedrijven vormen een belangrijke motor voor de economie. Ze exporteren door het gehele land en ook naar het buitenland. ‘We zien op de kantorenmarkt dat de prijzen in ieder geval niet meer dalen, maar het blijft nog wel moeilijk’, aldus Dijkstra. Ook de winkelmarkt noemt hij ‘lastig’.

Dijkstra’s collega Ferko Hornyák van hetzelfde kantoor ziet investeringen wel aantrekken. ‘Winkelbeleggingen nemen toe en bedrijfshallen trekken investeerders aan’, zegt hij. ‘Allerlei soorten beleggers stappen in en er is genoeg aanbod.’

Volgens Mikloos Knijff van Noordland Makelaars zijn de verschillen per plaats enorm, hoewel Leeuwarden, Drachten en Heerenveen geografisch gezien relatief dicht bij elkaar liggen. ‘In Leeuwarden zijn toen de crisis begon panden van de markt gehaald voor transformatie en kantoorprijzen daalden’, zegt hij. ‘Nu zijn er weer stabiele prijzen van € 85/m². Het aantal kwalitatief goede kantoren in Leeuwarden loopt terug. In Drachten is daarentegen veel beschikbaar, maar ook weer niet altijd van goede kwaliteit.’

De gemeente Smallingerland, waar Drachten deel van uitmaakt, heeft onlangs de winkeltijden helemaal vrijgegeven. In principe mogen die winkels nu 24 uur per dag, 7 dagen per week open blijven, maar het is de vraag of ook maar één winkel daar gebruik van zal maken. De aantrekkingskracht van Drachten is dat het precies tussen Leeuwarden en Groningen ligt en het is om die reden voor sommige partijen een interessante locatie. Volgens Knijff zijn voor wat betreft investeerders altijd verschuivingen naar de grote kernen te zien.

Nieuwbouw in Leeuwarden

Peter Paulides van RBMT Bedrijfsmakelaars & Taxateurs zag de dynamiek vooral sinds september 2017 toenemen. Leeuwarden is de grootste stad in de provincie en doet het het best in kantoren en winkels, Heerenveen draait heel goed op het gebied van bedrijfsruimte. ‘Overal is te zien dat kwaliteit schaars aan het worden is, en dat zegt iets over de markt’, zegt hij. Paulides geeft echter ook een voorbeeld van hoe de aantrekkende markt werkt: in Oosterwolde liet de Rabobank een pand achter van ongeveer 3000 m² en daar zijn inmiddels al zes huurders voor gevonden.

In hoofdstad Leeuwarden is volgens Knijff relatief weinig hoogwaardige kantoorruimte meer te vinden en keus is er voor sommige grotere metrages sowieso niet. ‘Ze moeten in Leeuwarden bijna weer nieuw gaan bouwen’, zegt Donker. ‘Politici denken dat er wel genoeg kantoorruimte is, maar er zijn alleen nog occasions. Kwaliteit is schaars. Het laatste moderne kantoorgebouw dateert van ongeveer 2006.’ Ook Paulides heeft het idee dat er al tien jaar geen kantoren meer worden gebouwd in Leeuwarden. Het gevolg daarvan is dat er kantoorruimte is op verschillende kwaliteitsniveaus en dat de huren volgens Hornyák ‘alle kanten opgaan’.

Knijff signaleert daarbij voor professionele gebruikers een tekort aan kleine solitaire kantoorpanden. Wat er wel beschikbaar is, gaat voor relatief hoge prijzen weg. Opvallend daarbij is dat ook gebruikers vaker interesse hebben in koop. ‘Bouwen is duur en de rente is laag, dus vastgoed op een goede locatie is een goede investering.’ Daarbij zijn er nog veel mkb’ers die de filosofie aanhangen dat huren weggegooid geld is, plus familiebedrijven waar het vastgoed fungeert als een soort pensioenvoorziening.

Beleggen in bedrijfsruimte

Zijn er voor beleggers nog kansen in Friesland? De aanwezige vastgoedadviseurs denken van wel, zowel voor opportunistische beleggers als voor langetermijnbeleggers. Paulides denkt dat er zeker kansen zijn in bedrijfsruimte. ‘Distributiecentra zijn er genoeg, en dat is zeker een interessante sector voor beleggers’, zegt hij. ‘Daarnaast zijn alle winkels op A-locaties ook interessant.’ Die toevoeging voor retail is wel belangrijk. De tijd is volgens hem voorbij dat fondsen als Annexum of Dela in allerlei winkels investeerden; de markt is door internet enorm veranderd. Ook van nieuwe concepten of ketens moet Friesland het niet hebben, omdat de provincie meestal niet als eerste vestigingsplaats wordt gekozen.

Donker voegt eraan toe dat de komst van de diverse ketens niet alleen maar goed nieuws is. Als ze weer vertrekken, zoals met Blokker-winkels nu het geval is, heeft dat een negatief effect op de stemming onder andere winkeliers.

Knijff denkt dat er ook voor kleinere plaatsen wel beleggers te vinden zijn, maar ze moeten zich richten naar die plaats. In Gorredijk of Surhuisterveen gelden andere prijzen voor retailvastgoed dan in Drachten of andere grote plaatsen. Hij zou beleggers aanraden alleen in retailvastgoed op A-locaties in Drachten en Leeuwarden te beleggen. ‘Verder is er altijd een goed rendement te behalen op bedrijfsruimte van 500–1500 m²’, denkt Knijff.

Donker is ook van mening dat bedrijfsruimte, met name in Heerenveen en in de logistieke hoek, een goede belegging is. ‘Het is duur om het nu te ontwikkelen en op risico is dat zeker niet verstandig, maar er is vraag naar dit soort vastgoed.’

Volgens Dijkstra hebben de prijzen zich inmiddels zodanig hersteld dat het nu het moment is om huurcontracten af te sluiten. ‘Courant vastgoed met voldoende kwaliteit doet het goed en is interessant voor beleggers’, zegt hij.

Hornyák verwacht dat in de huidige markt de rendementen voor woonbeleggingen in de grote kernen 4–5% zullen zijn. ‘Misschien dat winkels op toplocaties en sommige hallen 7% halen, maar dat is een maximum.’

De verwachting is dat Leeuwarden dit jaar zeker zal profiteren van zijn status van Culturele Hoofdstad. Er gebeurt in het kader daarvan in de stad veel meer dan in andere jaren en de evenementen trekken bezoekers. Hoe groot de economische impuls zal zijn, is nog afwachten. ‘Het moet hier ook weer niet te druk worden’, zegt Hornyák met een knipoog.